■不動産投資には素養と本質的な学びが必要  

不動産投資サロンが流行っています。

多くの場合、セミナーが主体になるのですが、

物件を紹介することが目的になっていることが多いようです。

成功大家さんの話を聞いて、真似しようという趣旨の会も多いです。

SOPHIA Asset Management Clubの会員さんの中には、

不動産投資に興味のある方も一定数いらっしゃると思いますし、

すでに物件をお持ちの方もいらっしゃると思います。

 

これから不動産投資をしたいという方には、

ぜひ注意していただきたいことがあります。

それは、不動産投資における情報の「非対称性」です。

不動産はある意味やりがいのある投資で、私自身も不動産は大好きです。

しかしそれは、不動産投資の性格を理解した上でのことです。

繰り返しになりますが、不動産の最大の特徴は、情報の非対称性です。

皆が同じように優良物件の情報を得られるわけではないことです。

 

物件の属性を仮にA~Cまでで評価するとして、

AA
AB
AC
BA
BB
BC
CA
CB
CC

と9段階に区分するとします。

AAは特優良物件、ABは優良物件、ACは投資適格物件、BAは投資可能物件、BBは要検討物件…という具合です。

 

AA物件は、「100%」一般投資家のもとに話が来ることはありません。

AB物件も、「まずもって」一般投資家のもとに話はほとんど来ません。

AC物件も、「ほとんど」一般投資家のもとに話がきません。

一般投資家のもとに話がくるのは、BA物件からです。

しかも、その数は非常に少ないです。

 

BB、BCから数が多くなると思います。

ここで私が言いたいことは、良い物件の数は、非常に限られているということなのです。

本当に良い物件は買いたくても買えないというのが現実です。

ではどうするのか?

「ある程度良い物件を、適正価格以下で買えるように努力する」

それが、一般の個人投資家に与えられたベターな選択肢です。

 

ある程度良い物件でも、適正価格よりはるかに高い価格で買ってしまえば、

満室でもローンの返済がギリギリになり(下手すると赤字)、

空室が続くと銀行への返済ができなくなり破産してしまいます。

 

スルガ銀行とかぼちゃの馬車についての一連の報道は皆さんお聞き及びでしょう。

かぼちゃの馬車の物件が特別悪いというわけではなく、

ただ、高すぎるゆえに、これを買った投資家は苦境に陥ったのです。

5000万円の価値のある物件を4000万円で買えればよい投資です。

5000万円の価値のある物件を5000万円で買えば銀行預金と同じとも言えるでしょうし、

5000万円の価値のある物件を1億円で買ったなら、投資としては大失敗です。

 

不動産投資を考える上で重要なのは、物件価値に対する購入原価です。

これが、何よりも重要です!

良い物件だからと高値づかみすれば資産は減りますし、

たとえ悪い物件でも、物件価値の半額で買えれば成功です。

 

「情報の非対称性」に話を戻します。

不動産投資における情報には、3重の意味があります。

1、良い物件の情報

2、価格の情報

3、交渉における情報

仮に良い物件の情報だけが平等ではない(一部の人にしか優良物件の情報が行かない)

というだけなら、話は単純です。

 

それだけでなく、価格についての情報が一般投資家にはなかなかわからないこと。

どのように交渉を進めたらよいかがわからないこと。

特に初心者は幾重ものハンディキャップを背負って不動産に参入しなければなりません。

 

例えれば、ゴルフの逆ハンディキャップのようなものです。

ゴルフでは、上手な人ほどハンディが少なく、下手な人ほどハンディが多くなります。

できる限り少ない打数でコースを回るのがゴルフというゲームですが、

上手なプレイヤーはハンディがほとんど引かれない一方で、

下手なプレイヤーは打数(スコア)が多くても、ハンディ分を引くことができるので、

ゲームで上手な人に勝つことも可能なのです。

 

逆ハンディとは。

上手なゴルファーほどハンディを多く与えられ、より少ない打数になり、

下手なゴルファーはハンディがなく、場合によっては実際よりたくさん打数が加算される。

それが不動産投資の世界だということができます。

お金を持っている人ほど情報も集まり、情報を持っている人ほど価格も有利になり、

そういった人ほど交渉も有利に進められ、良い物件を安く買うことができる。

 

初心者や資本力のない人ほど情報もなく、価格も高値をふっかけられ、

交渉の要所も知らないのでただでさえ不利な購入がさらに不利になる。

つまり、悪い物件を高く買わされる。

 

今日は少し長くなりました。

また次回に続きを書くとして、今日は最後に、

「不動産投資サロン」について触れて終わりにしたいと思います。

物件を紹介する不動産サロンになぜ注意しなければならないのか。

 

・不動産は平等ではない。

・同じ物件は2つとない。

・すべての会員に同じように良い物件を紹介できない。

・ある人を優遇すれば、別の人は優遇できない。

・会費が安いサロンの場合は不動産の紹介料が利益になる

・知識や知恵のない人に良い物件を紹介してもしかたない

・サロンが多数存在していて、そもそも優良物件をすべてのサロン運営者が確保できるわけがない

 

しかし初心者でも不動産投資で勝つ方法はあります。

必要なのは以下のことです。

不動産投資の本質を学ぶこと

不動産の財務戦略(バランスシート、損益、キャッシュフロー)を学ぶこと

管理を学ぶこと

まあまあ良い物件(優良物件でない)で利益を出す方法を学ぶこと

次回また続きを書きますね。

 

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ソフィア・アセットマネジメントクラブ(スタンダード)
鹿子木 健
投資家の目(仮想通貨、株式、不動産、保険、外貨建て資産、その他)より
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